Artikel uppdaterad maj 7, 2024
Det här kommer du lära dig
En guide till ett riktigt bra bolån
När du ska köpa en bostad är det viktigt att du hittar ett riktigt bra bolån, det vill säga ett bolån som har en så låg boränta som möjligt. Det är även viktigt att du bestämmer dig för vilken sorts bolån du ska ta, om du ska ha en rörlig eller bunden boränta och hur du ska amortera på ditt bolån.
Här på Credit.se så hjälper vi dig med båda dessa punkter. Läs vår guide nedan för att mer djupgående förstå hur ett bolån fungerar och hur du hittar bästa boräntan.
Två olika sorters bolån
Klassiskt bolån
Det klassiska bolånet består egentligen av två lån: ett bottenlån och ett topplån. Bottenlånet brukar vara på 75 % av bostadens värde, brukar läggas upp på 20 – 50 år och ha en riktigt låg ränta. Topplånet utgör 10 % av bostadens värde, läggs upp på 10 – 20 år och har en lite högre ränta.
Ett enda bolån
Idag är det mycket vanligt att man tar ett enda bolån istället för ett bottenlån och ett topplån. Detta bolån påminner om ett bottenlån med sin långa uppläggningstid och låga ränta men täcker upp 85 % av bostadens värde stället för bara 75 %.
Så fungerar klassiskt bolån
När du lånar till en bostad kan du ta ett bolån som i praktiken består av två olika lån, ett topplån och ett bottenlån.
- Bottenlån. Bottenlånet täcker 75 % av bostadens värde och läggs upp på 20 – 50 år. Räntan för bottenlånet brukar vara relativt låg.
- Topplån. Topplånet täcker 10 % av bostadens värde och läggs upp på 10 – 20 år och har en högre ränta än bottenlånet.
Bottenlån
Bottenlånet är den absolut största delen av bolånet och ser ut så här:
- Det täcker 75 – 85 % av bostadens värde.
- Bottenlånet kräver alltid bostaden som säkerhet.
- Eftersom bottenlånet har en säkerhet har det en lägre ränta än privatlån. Säkerheten gör ju att banken inte tar en så stor risk när den lånar ut pengar och även om bostaden sjunker 15 % i värde har de inte lånat ut mer än vad bostaden då är värd.
- Ett bottenlån kan betalas av under tiotalsår, det är inte ovanligt att man betalar av på det i minst 30 år.
Topplån
I de fall då bottenlånet understiger 85 % kan man även ta ett topplån som gör att lånen tillsammans ger dig en belåningsgrad på 85 %. Om ditt bottenlån täcker 75 % av bostadens värde kan du ta ett topplån som täcker 10 % av det.
- Det finns topplån som inte kräver bostaden som säkerhet och det finns de som gör det.
- Topplånet har alltid en högre ränta än bottenlånet vare sig det kräver bostaden som säkerhet eller inte. Anledningen till det är att risktagandet för topplånet är större än för bottenlån. Om din bostad skulle sjunka i värde med t ex 25 % har banken inte längre någon säkerhet för topplånet om ditt bottenlån är på 75 % och topplånet på 10 %. Och om topplånet inte kräver en säkerhet tar banken en lika stor risk som när de beviljar privatlån.
- De flesta topplån betalas av på 10 – 20 år.
Idag finns det banker som erbjuder topplån även för dig som har ett bottenlån på 85 % men då är detta lån egentligen samma sak som ett vanligt privatlån.
Rörlig eller bunden boränta?
Det finns två olika sorters boräntor som du kan välja på när du ska ta ett bolån: bunden och rörlig ränta.
- Bunden boränta. Om du väljer en bunden boränta vet du exakt hur mycket du kommer att få betala i ränta under bindningstiden som kan vara på alltifrån 1 år till 10 år. Det gör det enklare för dig att planera din ekonomi än om du har valt ett amorteringsfritt lån eller en rak amortering.
- Rörlig boränta. Den rörliga boräntan förändras var tredje månad. Om du har en rak amortering eller ett amorteringsfritt lån och en rörlig ränta bör du därför ha lite marginaler så att du klarar av eventuella räntesmällar. Fördelen med att välja en rörlig boränta är det brukar ge en lägre ränta på lång sikt.
Rörlig boränta
Om du väljer en rörlig boränta förändras din ränta varje kvartal vilket kan göra det lite svårt för dig att planera din ekonomi om du tar ett amorteringsfritt bolån eller gör en rak amortering. Du kan även drabbas av hårda ekonomiska smällar då räntorna skjuter i höjden. Fördelen med att välja en rörlig boränta är att det historiskt sett blir billigare i längden.
Bunden boränta
En bunden boränta kan bindas i 1 – 10 år och ju lägre räntan är idag desto bättre är det att binda räntan under en längre tid. Om räntan är riktigt hög bör du naturligtvis vara försiktig med att binda räntan överhuvudtaget. Fördelen med en bunden boränta är att du vet exakt hur mycket du kommer att betala i ränta en lång tid framöver vilket gör det lätt för dig att planera din ekonomi. Nackdelen är att det i normala fall blir lite dyrare i längden att binda räntan.
Amorteringskrav – betala av på ditt bolån
Innan du tar ett bolån måste du fundera på hur du ska betala tillbaka på det. Du kan välja mellan ett amorteringsfritt bolån, ett annuitetslån eller ett bolån som har en rak amortering.
- Amorteringsfritt bolån. Om du tar ett amorteringsfritt bolån betalar du bara för din boränta, vilket ger dig lägre lånekostnader på kort sikt, men eftersom du inte amorterar på bolånet förlorar du på det på lång sikt. Du bör därför bara ta ett amorteringsfritt bolån om du verkligen inte har råd att amortera.
- Annuitetslån. Om du väljer ett annuitetslån betalar du exakt lika mycket för ditt bolån varje månad under flera år. Det här innebär att månadsbetalningarna till stor del utgörs av räntor i början men allteftersom bolånet sjunker betalar du mindre i boränta och amorterar mer. Den stora fördelen med annuitetslån är att du alltid vet hur mycket du kommer att betala för ditt bolån även om du har en rörlig ränta som går upp och ner.
- Rak amortering. Om du har en rak amortering amorterar du exakt lika mycket varje månad och sedan betalar du ränta utöver det. Nackdelen med en rak amortering är att du inte riktigt vet hur mycket du kommer att få betala för ditt bolån i framtiden om du har valt en rörlig ränta, men det finns även en stor fördel med en rak amortering: den gör att ditt bolån sjunker snabbt liksom dina ränteutgifter.
Jämför effektiva boräntor
När du ska jämföra boräntor bör du inte stirra dig blind på årsräntan utan framförallt titta på den effektiva räntan. Den effektiva räntan är årsräntan samt alla övriga kostnader för lånet, till exempel aviavgifter, uppläggningsavgift och andra tilläggsavgifter.
Eftersom ett bolån är ett stort lån brukar de effektiva boräntorna inte skilja sig så mycket från årsräntan, men det är ändå bättre att titta på den effektiva räntan så du får veta vad lånet verkligen kostar.
Pruta på boräntan – så lyckas du få billigare bolån
- Vänd dig till flera banker. Du bör vända dig till flera banker när du är på jakt efter ett förmånligt bolån och se till att bankerna känner till det. Du bör spela bankerna mot varandra så att de i konkurrensen om dig som kund ger dig en ännu förmånligare boränta. Ett bolån är ju ett stort lån som bankerna tjänar mycket pengar på och därför är de mycket måna om att få dig som kund.
- Utnyttja din ålder om du är ung. Bankerna gillar unga kunder eftersom de hoppas på att de kan behålla dem i många, många år framåt. Det här gör att du som ung kund kan pressa banken ännu hårdare när du prutar på boräntan.
- Bli helhetskund. Om du kan tänka dig att även öppna lönekonto, sparkonto, investeringssparkonto, skaffa kreditkort och så vidare på den bank där du tar ett bolån är det möjligt att du kan få en lägre boränta.
- Hänvisa till din stabila ekonomi, om du har det. Det är möjligt att du kan få en lägre boränta om du har en mycket stabil ekonomi, det vill säga att du har en bra inkomst, få lån och låga utgifter. Stabila kunder förknippas med ett lägre risktagande och ett lägre risktagande brukar innebära lägre ränta i bankvärlden.